عقد إيجار العقارات

هو عقد يلتزم بمقتضاه المؤجر أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين لمدة محدودة في مقابل عوض مالي. خصائص عقد الإيجار: 1. عقد مسمى يرد على المنفعة فهو من العقود المسماة التي نظمها المشرع القطري في قانون رقم (22) لسنة 2004 بإصدار القانون المدني ( المواد582 -الى- 637) ويقع على الانتفاع بالعين المؤجرة ولا يخول للمستأجر أي حق عيني على العين. 2. عقد الإيجار عقد رضائي: يخضع لمبدأ سلطان الإرادة ينعقد بمجرد التراضي بين المؤجر والمستأجر. 3. عقد الإيجار عقد معاوضة: حيث إن كلا من طرفي العقد يحصل على مقابل لما يلزم به فالمؤجر ينشئ للمستأجر حق الانتفاع بالعين المؤجرة ويحصل منه على الحق في اقتضاء الأجرة المقابلة لهذا الانتفاع. 4. عقد الإيجار عقد ملزم للجانبين: فالمؤجر يلتزم بتمكين المستأجر من الانتفاع وبما يتصل به من التزام بالتسليم أو بالضمان والمستأجر يلتزم بأداء الأجرة ورد العين بعد انتهاء الإيجار وباقي الالتزامات التي يرتبها العقد على عاتقه ويترتب على اعتباره ملزما للجانبين. 5. عقد الإيجار من عقود المدة:- التي يعتبر الزمن فيها عنصرا جوهريا ويرتبط بكل من المنفعة والأجرة. 6. وقد يرد عقد الايجار على المنقول وكذلك على العقار. يثار التساؤل حول طبيعة الشكلية التي ضمنها المشرع في هذه المادة فهل تشترط الكتابة لصحة العقد أم للإثبات؟ الأصل أن عقد الايجار عقد رضائي يعقد بمجرد التراضي ولا حاجة لإفراغه في قالب محدد فلو أن الكتابة كانت شرطا للصحة لبطل العقد لعدم وجود الكتب إلا أن المشرع أجاز في حالة تعذر وجود الكتب اثبات واقعة الايجار بكافة طرق الاثبات، لذلك يمكن القول إن شرط الكتابة يتصل بالإثبات وتيسير اجراءات تسجيل العقد لدى مكتب تسجيل العقارات بوزارة البلدية. وتطبيقا لقاعدة الرضائية التي يقوم عليها عقد الايجار فقد يصح العقد بدون تحديد مدة الايجار ذلك أن المادة 587 من القانون المدني اعتبرت أن العقد ينعقد للمدة المحددة لدفع الأجرة إلا أنه يمكن القول أن هذه الفرضية كانت تكون قائمة قبل صدور قانون ايجار العقارات لأنه وبصدوره ألزمت المادة 20 منه المؤجر بتسجيل عقد الايجار بالمكتب خلال 30 يوما من تاريخ ابرام العقد. آثار عقد إيجار العقارات يلتزم المؤجر بالعديد من الالتزامات من تسليم العين المؤجرة والالتزام بضمان عدم التعرض وبضمان العيوب الخفية وكل ما من شأنه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بالعين. 1. الالتزام بتسليم العين المؤجرة: يلتزم المؤجر بتسليم العين المؤجرة وفق ما تم الاتفاق عليه في العقد أو لطبيعة العقد فهو ملزم بتسليم العين وملحقاتها 2. التزام المؤجر بالصيانة: يلزم بصيانة العين المؤجرة لتبقى على الحالة التي سلمت بها وان يتعهد العين بالتحسينات والاصلاحات الضرورية لحفظ العين. 3- الالتزام بضمان عدم التعرض: نصت المادة 597 من القانون المدني على ذلك والتعرض نوعان إمّا أن يكون ماديا صادرا عن المؤجر مباشرة أو عن أحد أتباعه وإمّا أن يكون تعرضا قانونيا: أ‌- التعرض المادي: يقصد به التصرف المادي الفعلي الصادر من المؤجر والذي يحول أمام استحقاق المستأجر للمنفعة كأن يخل العين المؤجرة ويستعمل أجزاءها وملحقاتها. ب‌- التعرض القانوني: يعني كل تعرض مبني على سند قانوني بمعنى أن الغير الذي يدعي حقا على العين المؤجرة بما يؤثر على منفعة المستأجر.