قانون الإيجارات العقارية

نظم المشرع القطري الإيجار في موضعين، الأول في القانون المدني، حيث نظمه في المواد من 582 إلى 637 قانون رقم (22) لسنة 2004 بإصدار القانون المدني. وتعد هذه النصوص بمثابة الأحكام العامة التي تطبق على عقد الإيجار بصفة عامة، والموضع الثاني في قانون الإيجارات العقارية رقم 4 لسنة 2008 وتعديلاته، حيث يسري قانون الإيجارات على الأماكن وأجزاء الأماكن على اختلاف أنواعها المعدة للسكنى، أو للأغراض التجارية أو الصناعية، أو لغير ذلك من الأغراض، والوحدات المفروشة التي تزيد مدة إيجارها على شهر، سواء كان المستأجر شخصاً طبيعياً أو معنوياً. ويستثنى من نظام تطبيق أحكام هذا القانون ما يلي: 1- أملاك الدولة العامة والخاصة (القانون رقم 10 لسنة 1987 الخاص بأملاك الدولة العامة والخاصة وأملاك الدولة العامة هي العقارات والمنقولات التي للدولة أو للأشخاص الاعتبارية العامة، والتي تكون مخصصة لمنفعة عامة بالفعل أو بمقتضى قانون أو مرسوم أو قرار أميري أو قرار من مجلس الوزراء. وهذه الأموال لا يجوز التصرف فيها بأي نوع من أنواع التصرفات القانونية أو الحجز عليها أو تملكها بالتقادم أو كسب أي حق عيني عليها، كما لا يجوز حيازتها أو استغلالها بأي وجه إلا في الأحوال وبالشروط المقررة قانوناً. ويقع باطلاً كل ما يتم بالمخالفة لذلك. وفى حالة حصول تعد على هذه الأموال يكون للجهة التي يقع في اختصاصها إدارتها أو الإشراف عليها إزالة التعدي إدارياً). 2- الأراضي الزراعية (المواد من 638--659). 3- الأراضي الفضاء (الأراضي المفتوحة غير المبنية). 4- أراضي الخدمات المساندة ( الصناعية) (أراضي المنطقة الصناعية). 5- الشقق والوحدات الفندقية والسياحية. (تحت إشراف الهيئة العامة للسياحة). 6- الوحدات السكنية المخصصة من الدولة أو من الشركات المختلفة للموظفين والعمال بمناسبة عملهم لديها. وتبين هذه التعديلات الطبيعة الخاصة لهذا النوع من الإيجارات بغية تحقيق التوازن المنشود في العلاقة بين المؤجر والمستأجر. أولاً: تعريف عقد الإيجار عرفت المادة 582 من القانون المدني عقد الإيجار بأنه "عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه بأن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين لمدة محدودة في مقابل عوض مالي". ثانياً خصائص عقد الإيجار 1. عقد مسمى يرد على المنفعة فهو من العقود المسماة التي نظمها المشرع القطري في القانون المدني ( المواد 582 ---637) قانون رقم (22) لسنة 2004 بإصدار القانون المدني ويقع على الانتفاع بالعين المؤجرة ولا يخول للمستأجر أي حق عيني على العين. 2. عقد الإيجار عقد رضائي: يخضع لمبدأ سلطان الإرادة ينعقد بمجرد التراضي بين المؤجر والمستأجر ولا تشترط الكتابة لصحة العقد وإنما لإثبات العقد. ينعقد بمجرد التراضي بين المؤجر والمستأجر ولا يشترط القانون للانعقاد أي شكل خاص فقد ينعقد شفاهة أو كتابة بعقد عرفي أو رسمي، غير أن هذه الرضائية ليست من النظام العام، لذلك يجوز للأطراف الاتفاق على انعقاد عقد الإيجار كتابة وذلك لتسهيل إثبات ما دُون فيه وفي هذه الحالة يظل العقد رضائيا وتكون الكتابة للإثبات لا للانعقاد، أما إذا فرض القانون أحكاما تقيد رضائية العقد كأن يتطلب القانون أن يبرم العقد كتابة فلا ينعقد العقد في هذه الحالة إلا إذا أفرغ التراضي كتابة ويتحول العقد عندئذٍ من عقد رضائي إلى عقد شكلي وقد نصت على ذلك المادة (3) من القانون رقم (4) لسنة 2008 بشان إيجار العقارات على أن "تُبرم عقود الإيجار الخاضعة لأحكام هذا القانون كتابة، ويجب أن يتضمن العقد اسم المؤجر، واسم المستأجر، وجنسيتهما، وعنوانهما، ومن يمثلهما قانوناً، ومدة الإيجار، ومقدار الأجرة، وكيفية أدائها، وأوصاف العين المؤجرة، والغاية من التأجير، وجميع الشروط المتفق عليها. ويجب على المؤجر تسجيل عقد الإيجار بالمكتب خلال شهرين من تاريخ إبرامه. 3. عقد الإيجار عقد معاوضة: حيث إن كل من طرفي العقد يحصل على مقابل لما يلزم به فالمؤجر ينشئ للمستأجر حق الانتفاع بالعين المؤجرة ويحصل منه على الحق في اقتضاء الأجرة المقابلة لهذا الانتفاع. 4. عقد الإيجار عقد ملزم للجانبين: فالمؤجر يلتزم بتمكين المستأجر من الانتفاع وبما يتصل به من التزام بالتسليم أو بالضمان والمستأجر يلتزم بأداء الأجرة ورد العين بعد انتهاء الإيجار وباقي الالتزامات التي يرتبها العقد على عاتقه ويترتب على اعتباره ملزما للجانبين. 5. عقد الإيجار من عقود المدة:- التي يعتبر الزمن فيها عنصراً جوهرياً ويرتبط بكل من المنفعة والأجرة وقد يرد عقد الإيجار على المنقول وكذلك على العقار.