حق المستأجر في فسخ عقد الإيجار

غني عن البيان أن عقود الإيجار تخضع لأحكام قانون إيجار العقارات رقم 4/2008 الذي تناول تنظيم العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر والشروط الواجب توافرها في العقد كما نص على إنشاء جهة قضائية خاصة للفصل في المنازعات الإيجارية بهدف سرعة الفصل في القضايا بالإضافة إلى إنشاء مكاتب لتسجيل عقود الإيجار تحت إشراف وزارة البلدية والتخطيط العمراني بهدف حصر وتنظيم قطاع العقارات المعروضة للإيجار في السوق،والجدير بالذكر أن قانون غيجار العقارات قد أشار إلى استمرار سريان الأحكام الخاصة بعقد الإيجار في القانون المدني رقم 22/2004 فيما لم يرد بشأنه نص خاص بقانون إيجار العقارات وبما لا يتعارض مع أحكامه، وحيث إن القانون قد نص على أن الإيجار هو عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين لمدة محدودة مقابل عوض مالي، لذا فإن المنفعة هي المصلحة محل الحماية في عقد الإيجار ويرتبط بها القيمة الإيجارية كعوض مالي وجوداً وعدماً، ونظراً لأن الواقع العملي الخاص بتمكين المستأجر بالانتفاع من العين لا يقتصر على قيام المؤجر بتسليم العين موضوع الإيجار للمستأجر فقط بل يقتضي تزويد المستأجر بالأوراق والمستندات اللازمة لتحقيق غرض المستأجر المتمثل في الانتفاع بالعين واستخدمها بالشكل الذي يتفق مع النظام الذي تقرره السلطات والجهات المعنية بتنظيم استخدام واستغلال المباني والعقارات، ولا شك أن هذه المستندات مهمة وضرورية ولا غنى عنها بالنسبة للمالك نفسه، حيث إنه لا يستطيع تزويد العقار بالخدمات والمرافق العامة بدون إرفاق هذه المستندات وهذا الأمر يتجدد عند تأجير العقار، وفي هذا الخصوص يشير القانون المدني رقم 22/2004 إلى أن "المؤجر يضمن للمستأجر خلو العين المؤجرة من العيوب التي تحول دون الانتفاع بها، أو تنقص من هذا الانتفاع إنقاصاً كبيراً" وعدم قيام المؤجر بتزويد المستأجر بتلك المستندات يجعله عرضة للمخالفة من قبل الجهات المعنية بتنظيم العقارات والمباني وهنا يشير القانون إلى أنه "إذا ترتب على عمل صدر من السلطة العامة في حدود القانون نقص كبير في انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة، جاز له أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة، ما لم يكن عمل السلطة لسبب يعزى إليه" ولا شك أن استصدار هذه المستندات مسؤولية المالك أو المؤجر وليس للمستأجر صفة أمام الجهات المعنية بإصدارها، لذا فإن عدم التزام المؤجر بتزويد المستأجر بتلك المستندات يتيح للمستأجر الحق في فسخ عقد الإيجار لعدم انتفاعه بالعين دون أن يتحمل عبء الوفاء بالتزاماته المتفق عليها بعقد الإيجار.نصيحة قانونية: التزامات المؤجرنستعرض أهم التزامات المؤجر المشار إليها بالقانون المدني رقم 22/2004 حيث يلتزم المؤجر بأن يسلم للمستأجر العين المؤجرة وملحقاتها في حالة تصلح معها لأن تفي بما أعدت له من المنفعة، وفقاً لما تم الاتفاق عليه أو لطبيعة العين، فإذا سلمت العين المؤجرة في حالة لا تصلح معها لاستيفاء المنفعة المقصودة، أو كان من شأن حالتها نقص هذه المنفعة نقصاً كبيراً، جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة بمقدار ما نقص من المنفعة مع التعويض في الحالين إن كان له مقتَضى، وذلك دون إخلال بحق المستأجر في إلزام المؤجر بالقيام بما يلزم من الإصلاحات لتمكينه من الانتفاع المقصود، فإذا كانت العين المؤجرة في حالة من شأنها أن تعرض صحة المستأجر أو من يعيشون معه أو مستخدميه أو عماله لخطر جسيم، جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد، ولو كان قد سبق له التنازل عن هذا الحق، كما يشير القانون إلى أنه لا يجوز للمؤجر أن يتعرض للمستأجر في استيفائه المنفعة طوال مدة الإيجار، ولا أن يحدث في العين المؤجرة أو ملحقاتها تغييراً يمنع من الانتفاع بها أو يخل بهذا الانتفاع، كما يضمن المؤجر للمستأجر خلو العين المؤجرة من العيوب التي تحول دون الانتفاع بها، أو تنقص من هذا الانتفاع إنقاصاً كبيراً، يقع باطلاً كل شرط بالإعفاء أو الحد من ضمان التعرض أو العيب إذا كان المؤجر قد تعمد إخفاء سبب الضمان، بالإضافة إلى أنه يجوز للمستأجر أن يطلب فسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة إذا لم تتوافر في العين المؤجرة الصفات التي كفل المؤجر للمستأجر وجودها فيه، وذلك دون إخلال بحق المستأجر في التعويض إن كان له مقتضى، لذلك ننصح المستأجر بإضافة شرط صريح بعقد الإيجار يلزم المؤجر بتزويد المستأجر بصور ضوئية من سند الملكية وشهادة إتمام البناء وترخيص الدفاع المدني.