استمرار سريان عقد الإيجار القائم في حق مالك العقار الجديد

السؤال الأول: استلم مستأجر رسالة من المؤجر تفيد انتقال ملكية العقار المستأجر إلى مالك جديد وطلب من المستأجر تغيير العقد وتغيير اسم المستفيد بشيكات القيمة الإيجارية، لذلك يسأل هل يمكن للمالك الجديد أن يطلب زيادة القيمة الإيجارية عند تغيير العقد علماً بأن العقد ما زال سارياً؟ وكيف ينظم القانون هذا الأمر؟ يشير قانون ايجار العقارات رقم 4 /2008 بشأن سريان عقد الإيجار القائم فى حق مالك العقار الجديد حيث نص على ان عقد الإيجار يسري القائم في حق المالك الجديد، ولو لم يكن للعقد تاريخ ثابت سابق على نقل الملكية، ما لم يثبت صوريته أو بطلانه، بالإضافة إلى أن القانون قد قرر أن يلتزم المالك الجديد بإخطار المستأجر، ومكتب التسجيل العقاري، بكتاب مسجل بانتقال ملكية العقار إليه خلال ثلاثين يوماً، تبدأ من اليوم التالي لتاريخ تسجيل العقار باسمه، ويرفق بالإخطار صورة من سند الملكية للعقار، أو ما يقوم مقامه. بناءً عليه نجد أن إخطار المالك القديم للمستأجر لا غبار عليه وأن هذا الإجراء الهدف منه إحاطة المستأجر علماً بما طرأ على العقار باعتباره طرف معنى بالأمر كمنتفع بجزء من العقار أو كل العقار أما بخصوص حق المالك الجديد فى طلب زيادة القيمة الإيجارية عند تغيير العقد وتغيير شيكات القيمة الإيجارية فيشير القانون إلى أن عقد الإيجار القائم يسري فى حق المالك الجديد بكافة شروطه وخاصة من حيث المدة والقيمة الإيجارية الشهرية ولكن يجب على المستأجر ان يسترد الشيكات التى سبق أن سلمها للمالك القديم عند تحرير أو تجديد العقد ولا يصدر شيكات جديدة للمالك الجديد دون استلام تلك الشيكات. كما يجوز أن يقوم المالك القديم بتظهير الشيكات التى حصل عليها من المستأجر لصالح المالك الجديد دون داع لإلغاء الشيكات السابقة واصدار أخرى للمالك الجديد إذا كان وضع الشيك يسمح بذلك. وغنى عن البيان أنه يمكن أيضاً بقاء عقد الإيجار بدون تعديل حيث يقوم المؤجر بصفته المالك القديم للعقار المستأجر بالتأشير على عقد الإيجار القائم بما يفيد تحويله إلى المالك الجديد طبقاً لنظام حوالة الحق فى القانون المدني. السؤال الثانى: مهندس يعمل بشركة مقاولات لم يحصل على راتب منذ 3 اشهر وتقوم الشركة بصرف راتب أقل من المتفق عليه بالعقد وترفض صرف بدل السكن المذكور فى العقد ويقوم بسداد الإيجار من راتبه.. لذلك يسأل كيف يحصل على حقوقه؟ وهل يمكن ان ينقل كفالته على شركة أخرى؟ علماً بأن مدة عقد العمل السنتين ومضى على نقل كفالته عام واحد. فيما يتعلق بتأخر الشركة فى دفع الرواتب يشير قانون العمل الى ان اجور العمال والموظفين المعينين بأجر سنوى أو شهرى يجب ان تؤدى مرة فى الشهر على الأقل وتؤدى اجور جميع العمال الآخرين مرة كل اسبوعين على الأقل لذلك يجوز للسائل ان يلجأ الى مكتب العمل والمطالبة بالزام الشركة بسداد الراتب شهرياً وصرف الأشهر المتأخرة فوراً علماً بأن عدم قيام الشركة بدفع الرواتب بشكل منتظم يعد اخلالاً بعقد العمل ويجوز للموظف ان ينهى عقد العمل دون التقيد بمدة العقد. اما بخصوص طلب نقل الكفالة فيشير قانون تنظيم دخول وخروج الوافدين وإقامتهم وكفالتهم رقم 4 لسنة 2009 الى انه يجوز للجهة المختصة نقل كفالة العامل الوافد إلى صاحب عمل آخر، باتفاق كتابي بين صاحب العمل الجديد وصاحب العمل السابق، ويترتب على نقل الكفالة حلول الكفيل الجديد محل الكفيل السابق في جميع التزاماته اما فيما يتعلق بشرط مرور سنتين على تاريخ نقل الكفالة فهذا الأمر متروك تقديره للجهة المختصة بنقل الكفالة والتى تصدر قرارها على ضوء ظروف ووضع كل حالة على حدة والله ولى التوفيق. نستقبل استفساراتكم على الإيمبل الأتي: [email protected] نصيحة قانونية: إبراء ذمة المدين يجوز للمدين إذا أراد ابراء ذمته مما يلتزم به أن يعرضه عرضاً حقيقياً على دائنه بموجب محضر عرض يعلنه إلى الدائن ويحدد الشيء المعروض وما يفيد قبول المعروض عليه استلام الدين أو رفضه، فإذا رفض الدائن العرض وكان المعروض نقوداً، يتم إيداعها خزانة المحكمة ثم يعلن الدائن بصورة من محضر الايداع وإذا كان المعروض شيئاً غير النقود ورفض الدائن العرض، جاز للمدين إذا كان الشيء مما يمكن نقله، أن يطلب من قاضي التنفيذ المختص أن يعين مكاناً يودع فيه الشيء، أما إذا كان الشيء معداً للبقاء حيث وجد، جاز للمدين أن يطلب وضعه تحت الحراسة. ويجوز العرض الحقيقي المباشر في الجلسة أمام المحكمة إذا كان من وجه إليه العرض حاضراً وإذا رفض يتم تسليم النقود المعروضة عند رفضها لكاتب الجلسة لايداعها خزانة المحكمة ويذكر في محضر الايداع ما أثبت في محضر الجلسة خاصاً بالعرض ورفضه. ويترتب على عرض الدين صدور حكم المحكمة ببراءة ذمة المدين من يوم العرض طبقاً لما ورد بقانون المرافعات المدنية والتجارية وتعديلاته رقم 13 لسنة 1990 المادة 3 (عدلت بموجب قانون 27 سنة 2005 المادة 27 ) تنشأ بوزارة الاقتصاد والتجارة لجنة تسمى ((لجنة مكافحة التستر)) تشكل برئاسة مدير إدارة الشؤون التجارية بالوزارة وعضوية ممثل عن كل من: — _ وزارة الداخلية. _ وزارة المالية. وتتولى كل جهة تحديد من يمثلها في عضوية اللجنة، ويصدر بتسمية رئيس وعضوي اللجنة قرار من الوزير. ويكون للجنة أمين سر يصدر بندبه وتحديد اختصاصاته قرار من الوزير.