تجديد عقود الإيجار

مقيم يستأجر شقة سكنية لمدة سنة منذ عشر سنوات ويتم تجديد عقد الإيجار سنوياً شفوياً، وحديثاً طلب منه المؤجر تحرير عقد ايجار جديد واشترط زيادة القيمة الإيجارية بنسبة مبالغ فيها، لذلك يسأل هل توجد نسبة محددة لزيادة الأجرة الشهرية طبقاً لقانون الإيجار رقم 4/2008 أم لا؟ وهل تشترط وزارة البلدية والتخطيط العمرانى تجديد عقود الإيجار كما أفاد المؤجر أم لا؟ وأخيرا هل يجوز إنابة الغير فى التوقيع على عقد الإيجار؟ غني عن البيان أن عقد الإيجار من العقود المحددة المدة، حيث يشير قانون ايجار العقارات رقم 4/2008 إلى أن عقد الإيجار ينتهي بانتهاء المدة المحددة له، فإذا انتهت مدة العقد وظل المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة مع علم المؤجر بذلك، ودون اعتراض منه، اعتبر العقد مجدداً لمدة مماثلة وبذات شروطه، والجدير بالذكر أن قانون الإيجار الحالي قد أنشأ مكاتب جديدة بوزارة البلدية والتخطيط العمراني تسمى "مكتب تسجيل عقود إيجار العقارات" تختص بتسجيل جميع عقود الإيجار التي ترد على العقارات والأماكن والمباني وأجزائها الخاضعة لأحكام قانون ايجار العقارات، بسجلات خاصة، مقابل تحصيل رسم تسجيل قدره (1%) سنوياً من القيمة الإيجارية السنوية للعقار المستأجر، يلتزم المؤجر بتسديده، ويجب على المؤجر تسجيل عقد الإيجار بالمكتب خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إبرامه، وإذا لم يقم بالتسجيل خلال المدة المذكورة، يزاد رسم التسجيل بنسبة مقدارها (25 %) من قيمة الرسم عن الشهر الأول، و(50 %) من قيمة الرسم عن الشهر الثاني، و(75 %) من قيمة الرسم عن الشهر الثالث، و(100 %) من قيمة الرسم فيما جاوز ذلك، لذلك نرجح أن حرص المؤجر على تحرير عقد ايجار جديد للشقة السكنية المستأجرة منذ مدة طويلة الغرض منه تفادي تسديد رسم التسجيل المقدر بقيمة 100 % من القيمة الإيجارية السنوية والاكتفاء بسداد الرسم المحدد بنسبة 1 % عند التسجيل خلال شهر من تاريخ تحرير العقد. أما بخصوص حق التوقيع على عقد الإيجار فالأصل أن يكون المالك هو من يقوم بالتوقيع ويجوز للمالك أن يفوض الغير فى هذا الحق، حيث يشير القانون المدنى رقم (22) لسنة 2004 إلى أنه يجوز لمن يقتصر حقه على الإدارة أن يوقع على عقد الإيجار بإذن ممن يملك العقار بشرط ألا تزيد مدة العقد على ثلاث سنوات، فإذا عُقد الإيجار لمدة أطول أنقصت مدته إلى ثلاث سنوات. نصيحة قانونية: القيمة الإيجارية تخضع زيادة القيمة الإيجارية لعقود إيجار الأماكن المؤجرة لأغراض السكنى "العقارات السكنية" لاتفاق الطرفين منذ 2010، كما تخضع لاتفاق الطرفين زيادة القيمة الإيجارية لعقود إيجار الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى "التجارية والإدارية" منذ 2012، والجدير بالذكر أن المشرع قد تدخل ووضع ضوابط ومدد ونسب زيادة القيم الإيجارية عام 2008 بموجب قرار مجلس الوزراء رقم (9) لسنة 2008 وذلك لمدة سنتين، وفى عام 2010 تم تمديد القرار لمدة عام آخر، فيما يتعلق بعدم جواز زيادة القيمة الإيجارية لعقود إيجار الأماكن وأجزاء الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى الخاضعة لأحكام قانون ايجار العقارات رقم 4/2008، وفى عام 2011 تم مد هذه المهلة لمدة سنة أخرى انتهت فى 14/02/2012، والسبب فى وضع هذه الضوابط يعود الى اختلال التوازن فى ميزان العرض والطلب على سوق العقارات عام 2006 حيث زاد الطلب على العقارات، الأمر الذى أدى الى ارتفاع القيم الإيجارية واسعار العقارات بشكل غير طبيعى، لذلك قامت الدولة بالتدخل قانوناً وفرضت شروطا بعينها على عقد الإيجار بشكل استثنائي وكان ذلك لمدة محددة تنتهى بعودة التوازن مرة اخرى إلى ميزان العرض والطلب على العقارات، حيث إن عقد الإيجار من العقود الملزمة للطرفين وهو عبارة عن عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين لمدة محددة في مقابل عوض مالي.